เปิดแผนที่ตลาดออฟฟิศกรุงเทพฯ พระราม 9 แข็ง บางนาพื้นที่ว่างเพิ่ม

ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ไตรมาส 2/2569 กำลังส่งสัญญาณว่า “ค่าเช่าสูงขึ้น” ไม่ได้แปลว่าความต้องการเช่าจะเพิ่มขึ้นพร้อมกันทุกทำเล ผู้เช่ามีทางเลือกมากขึ้นและเริ่มให้น้ำหนักกับความคุ้มค่า คุณภาพอาคาร การเดินทาง และความยืดหยุ่นของพื้นที่ มากกว่าการเลือกอาคารจากชื่อย่านเพียงอย่างเดียว

ข้อมูล Knight Frank ที่กรุงเทพธุรกิจนำเสนอพบว่า เพชรบุรี–พระราม 9–รัชดายังมีอัตราการเช่าพื้นที่สูงถึง 82% ขณะที่บางนา–ศรีนครินทร์มีค่าเช่าเสนอเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 8.4% จากไตรมาสก่อน แต่อัตราการเช่ากลับลดลงเหลือ 67% ภาพดังกล่าวสะท้อนว่าการประเมินศักยภาพตลาดสำนักงานต้องพิจารณาทั้งราคา พื้นที่ว่าง คุณภาพอาคาร และโครงสร้างดีมานด์ของแต่ละทำเลควบคู่กัน

ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ เปลี่ยนจาก “ทำเลดี” สู่ “ความคุ้มค่า”

ในอดีต อาคารที่อยู่ใจกลางย่านธุรกิจมักได้เปรียบจากที่ตั้ง แต่เมื่อมีอุปทานใหม่และอาคารคุณภาพสูงเข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้น ผู้เช่าสามารถเปรียบเทียบตัวเลือกได้ละเอียดกว่าเดิม อาคารที่เดินทางสะดวก มีระบบอาคารทันสมัย ใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ และปรับพื้นที่ตามรูปแบบการทำงานได้ จึงมีโอกาสรักษาผู้เช่าได้ดีกว่า

ตัวเลขรายทำเลยังแสดงให้เห็นว่า ค่าเช่าเสนอและอัตราการเช่าอาจเคลื่อนไหวคนละทิศทาง เจ้าของอาคารและนักลงทุนจึงไม่ควรดูค่าเช่าเฉลี่ยเพียงตัวเลขเดียว แต่ควรตรวจสอบพื้นที่ว่างจริง อายุอาคาร สัญญาเช่าใหม่ และอุปทานที่จะเข้าสู่ตลาดด้วย

เจาะตัวเลขตลาดสำนักงานรายทำเล

เพลินจิต–ชิดลม–ถนนวิทยุ

ค่าเช่าเสนอเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 1,075 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เพิ่มขึ้น 0.3% จากไตรมาสก่อน ขณะที่อัตราการเช่าเพิ่มขึ้น 0.3 จุดเปอร์เซ็นต์เป็น 75% ทำเลนี้ยังได้แรงหนุนจากภาพลักษณ์ระดับพรีเมียม การเชื่อมต่อรถไฟฟ้า และสิ่งอำนวยความสะดวกรอบพื้นที่

นานา–อโศก–พร้อมพงษ์

ค่าเช่าเสนอเฉลี่ยลดลง 1.1% เหลือประมาณ 898 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่อัตราการเช่ากลับเพิ่มขึ้น 0.7 จุดเปอร์เซ็นต์เป็น 80% ตัวเลขนี้สะท้อนว่าราคาที่แข่งขันได้ เมื่อรวมกับการเดินทางและกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่หนาแน่น ยังช่วยดึงดูดผู้เช่าได้

สีลม–สาทร–พระราม 4

ค่าเช่าเสนอเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 3% เป็นประมาณ 1,018 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่อัตราการเช่าลดลง 1.4 จุดเปอร์เซ็นต์เหลือ 74% ผู้ลงทุนจึงต้องแยกให้ออกระหว่างค่าเช่าที่เจ้าของอาคารเสนอ กับราคาหรือเงื่อนไขที่ผู้เช่ายอมรับจริง

เพชรบุรี–พระราม 9–รัชดา

ค่าเช่าเสนอเฉลี่ยลดลงเล็กน้อย 0.4% เหลือประมาณ 728 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ส่วนอัตราการเช่าอยู่ที่ 82% แม้ลดลง 1.6 จุดเปอร์เซ็นต์ แต่ยังสูงที่สุดในกลุ่มทำเลที่รายงาน จุดแข็งสำคัญคือค่าเช่าที่ต่ำกว่า CBD การเชื่อมต่อ MRT และการเป็นศูนย์รวมสำนักงาน ที่อยู่อาศัย และพื้นที่ค้าปลีก

พหลโยธิน–วิภาวดี

ค่าเช่าเสนอเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 0.9% เป็นประมาณ 723 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และอัตราการเช่าเพิ่มขึ้น 0.3 จุดเปอร์เซ็นต์เป็น 75% ถือเป็นการเติบโตที่ค่อนข้างสมดุลเมื่อเทียบกับหลายทำเล

บางนา–ศรีนครินทร์

ค่าเช่าเสนอเฉลี่ยเพิ่มขึ้นถึง 8.4% เป็นประมาณ 688 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่อัตราการเช่าลดลง 9.3 จุดเปอร์เซ็นต์เหลือ 67% การเพิ่มขึ้นของค่าเฉลี่ยอาจมาจากอาคารใหม่ที่มีค่าเช่าสูงกว่าเข้าสู่ตลาด จึงไม่ควรตีความทันทีว่าดีมานด์สำนักงานเติบโตในอัตราเดียวกับค่าเช่า

ตัวเลขสำนักงานบอกอะไรต่อตลาดที่อยู่อาศัย

พระราม 9–รัชดายังมีฐานแหล่งงานที่แข็งแรง

อัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานระดับ 82% ช่วยยืนยันว่าพระราม 9–รัชดายังเป็นแหล่งงานสำคัญ ซึ่งอาจสนับสนุนกิจกรรมในวันทำงานและความต้องการที่อยู่อาศัยใกล้ระบบขนส่ง อย่างไรก็ตาม อัตราการเช่าที่ลดลง 1.6 จุดเปอร์เซ็นต์หมายความว่านักลงทุนคอนโดควรตรวจสอบค่าเช่าห้องจริง จำนวนประกาศแข่งขัน และระยะเวลาหาผู้เช่าเพิ่มเติม ไม่ควรใช้ตัวเลขสำนักงานเพียงอย่างเดียวตัดสินใจลงทุน

อโศก–พร้อมพงษ์ได้เปรียบจากการเดินทางและกิจกรรมแบบผสมผสาน

อัตราการเช่าที่เพิ่มขึ้นเป็น 80% แม้ค่าเช่าเสนอเฉลี่ยลดลง สะท้อนว่าผู้เช่ายังตอบรับทำเลที่เชื่อมต่อสะดวกและมีทั้งสำนักงาน ที่อยู่อาศัย โรงแรม และค้าปลีกอยู่ในพื้นที่เดียวกัน ปัจจัยนี้มีส่วนช่วยรักษาความต้องการเช่าที่อยู่อาศัย แต่ราคาคอนโดและผลตอบแทนต้องพิจารณาเป็นรายโครงการ

บางนายังมีศักยภาพ แต่ตลาดสำนักงานต้องใช้เวลา

อัตราการเช่าสำนักงานที่ลดลงไม่ควรถูกตีความว่าตลาดที่อยู่อาศัยบางนาอ่อนตัวทั้งหมด เพราะพื้นที่ยังมีแรงขับจากสนามบินสุวรรณภูมิ ศูนย์การค้า โลจิสติกส์ นิคมอุตสาหกรรม และโครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมาก อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนอาคารสำนักงานหรืออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ควรระวังการแข่งขันจากซัพพลายใหม่และใช้สมมติฐานอัตราเช่าอย่างรอบคอบ

เจ้าของอาคารต้องขายมากกว่า “พื้นที่ต่อตารางเมตร”

การแข่งขันของตลาดสำนักงานยุคใหม่ไม่ได้จบที่ราคาและที่ตั้ง อาคารที่รักษาผู้เช่าได้ควรตอบโจทย์อย่างน้อย 4 ด้าน ได้แก่ การเดินทางสะดวก คุณภาพและประสิทธิภาพของระบบอาคาร ความยืดหยุ่นในการจัดพื้นที่ และต้นทุนรวมที่คุ้มค่า

สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การดูทิศทางตลาดสำนักงานช่วยให้เข้าใจฐานแหล่งงานและกิจกรรมทางเศรษฐกิจของแต่ละทำเลได้ดีขึ้น แต่ควรใช้ร่วมกับข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยจริง เช่น อัตราการเช่าคอนโด ราคาขายต่อ จำนวนห้องว่าง และโครงการใหม่ในพื้นที่

สรุป

ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ไตรมาส 2/2569 ไม่ได้แบ่งง่าย ๆ ว่า CBD แข็งแรงและ Non-CBD อ่อนแอ แต่เป็นการแข่งขันในระดับอาคารและความคุ้มค่า พระราม 9–รัชดายังมีอัตราการเช่าสูง ขณะที่อโศก–พร้อมพงษ์ตอบรับการปรับราคาได้ดี ส่วนบางนา–ศรีนครินทร์ต้องจับตาพื้นที่ว่างและอุปทานใหม่ แม้ค่าเช่าเฉลี่ยจะปรับขึ้น

หากกำลังซื้อ ขาย หรือปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในย่านแหล่งงาน ควรเปรียบเทียบข้อมูลเป็นรายโครงการและรายอาคาร เพื่อประเมินทั้งดีมานด์จริง การแข่งขัน และผลตอบแทนได้แม่นยำยิ่งขึ้น