บ้านมือสองครอง 2 ใน 3 ของยอดโอน ผู้ซื้อปี 2569 มองหาอะไร

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ยังเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจ กำลังซื้อที่ฟื้นตัวไม่เต็มที่ และเงื่อนไขสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น แต่ภายใต้ตลาดที่ชะลอตัว บ้านมือสองกลับมีบทบาทเด่นขึ้นอย่างชัดเจน โดยข้อมูลที่แสนสิรินำเสนอระบุว่า โครงสร้างการโอนกรรมสิทธิ์ในปัจจุบันประมาณ 2 ใน 3 มาจากตลาดบ้านมือสอง ขณะที่บ้านมือหนึ่งจากผู้พัฒนามีสัดส่วนราว 1 ใน 3

การเปลี่ยนแปลงนี้สะท้อนว่า ผู้ซื้อไม่ได้พิจารณาเพียงความใหม่ของโครงการ แต่ให้ความสำคัญกับราคาที่เข้าถึงได้ ทำเลที่ตอบโจทย์ และความคุ้มค่าที่ได้รับมากขึ้น บ้านและคอนโดมือสองจึงกลายเป็นทางเลือกสำคัญสำหรับทั้งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและนักลงทุนที่ต้องการเห็นสภาพทรัพย์ ทำเล และศักยภาพการปล่อยเช่าก่อนตัดสินใจ

บ้านมือสองขึ้นมาครองสัดส่วนการโอนได้อย่างไร

นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ ประธานผู้บริหารสายกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ให้ข้อมูลว่า เมื่อพิจารณาตัวเลขย้อนหลัง 5 ปี จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศไม่ได้เปลี่ยนแปลงมากนัก แต่มูลค่าการโอนลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนว่าผู้ซื้อกำลังเลือกทรัพย์ในระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อมากขึ้น

ในโครงสร้างตลาดปัจจุบัน บ้านมือสองมีสัดส่วนการโอนประมาณ 2 ใน 3 ส่วนบ้านมือหนึ่งมีสัดส่วนประมาณ 1 ใน 3 โดยปัจจัยสำคัญคือบ้านมือสองมักมีตัวเลือกราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า และกระจายอยู่ในทำเลเดิมที่มีระบบคมนาคม แหล่งงาน โรงเรียน โรงพยาบาล และสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อมแล้ว

ตัวเลขดังกล่าวไม่ควรถูกตีความว่าบ้านมือสองทุกประเภทขายง่ายขึ้นพร้อมกัน เพราะความต้องการยังแตกต่างกันตามทำเล สภาพทรัพย์ ระดับราคา และความสามารถในการขอสินเชื่อ แต่เป็นสัญญาณว่าผู้ซื้อกำลังให้ “ความคุ้มค่า” มาก่อนความใหม่มากขึ้น

เหตุผลที่ผู้ซื้อหันมาพิจารณาบ้านมือสองมากขึ้น

1. ราคาและขนาดพื้นที่มีความยืดหยุ่นกว่า

บ้านหรือคอนโดมือสองในทำเลเดียวกับโครงการใหม่อาจมีราคาต่อตารางเมตรต่ำกว่า หรือให้พื้นที่ใช้สอยมากกว่าในงบประมาณใกล้เคียงกัน ผู้ซื้อจึงสามารถเปรียบเทียบทั้งราคาขาย ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุง และคุณภาพชีวิตที่ได้รับจริงก่อนตัดสินใจ

2. ได้ทำเลที่พัฒนาเสร็จแล้ว

ทรัพย์มือสองจำนวนมากตั้งอยู่ในย่านที่มีชุมชนและสิ่งอำนวยความสะดวกครบ ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบเวลาเดินทาง สภาพการจราจร ร้านค้า โรงเรียน และสภาพแวดล้อมจริงได้ ต่างจากทำเลใหม่บางแห่งที่ยังต้องรอการพัฒนาในอนาคต

3. เห็นสภาพทรัพย์และอาคารก่อนซื้อ

ผู้ซื้อสามารถตรวจห้องจริง ทิศ แสง วิว เสียงรบกวน การดูแลพื้นที่ส่วนกลาง และสภาพแวดล้อมของเพื่อนบ้านได้ก่อนทำสัญญา ข้อมูลเหล่านี้ช่วยลดความไม่แน่นอน แต่ยังจำเป็นต้องตรวจระบบไฟฟ้า ประปา โครงสร้าง งานซ่อม และประวัติการดูแลทรัพย์อย่างละเอียด

4. พร้อมเข้าอยู่หรือสร้างรายได้เร็วกว่า

ทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วช่วยลดระยะเวลารอคอย ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยสามารถวางแผนย้ายเข้าได้ชัดเจน ส่วนนักลงทุนสามารถประเมินค่าเช่าจากตลาดจริงและเริ่มหาผู้เช่าได้เร็วกว่าโครงการที่ยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง

ตลาดบ้านใหม่ยังไปต่อได้ในบางเซ็กเมนต์

แม้บ้านมือสองจะมีสัดส่วนการโอนสูงขึ้น แต่ไม่ได้หมายความว่าตลาดบ้านใหม่หยุดเติบโต แสนสิริประเมินว่าสินค้าที่ยังมีโอกาสในช่วงครึ่งหลังปี 2569 ได้แก่ คอนโดมิเนียมใกล้แหล่งงาน สถานศึกษา หรือระบบขนส่งมวลชน รวมถึงบ้านแนวราบระดับราคาประมาณ 10 ล้านบาท ซึ่งเจาะกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อและเครดิตแข็งแรงกว่าตลาดทั่วไป

ขณะเดียวกัน ผู้ซื้อโครงการใหม่ให้ความสำคัญกับความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนามากขึ้น ทั้งประวัติการส่งมอบ ฐานะการเงิน อันดับเครดิต และวินัยในการบริหารสภาพคล่อง เนื่องจากปัจจัยเหล่านี้มีผลต่อความต่อเนื่องของการก่อสร้างและความสามารถในการส่งมอบโครงการตามสัญญา

ผู้ซื้อบ้านมือสองควรตรวจสอบอะไร

ก่อนตัดสินใจซื้อ ควรเปรียบเทียบราคากับทรัพย์ลักษณะใกล้เคียงในโครงการและทำเลเดียวกัน รวมถึงเตรียมงบสำหรับซ่อมแซม ตกแต่ง ค่าส่วนกลาง ภาษีและค่าใช้จ่ายวันโอน นอกจากนี้ควรตรวจสอบเอกสารกรรมสิทธิ์ ภาระจำนอง ภาระผูกพัน ยอดค้างชำระ และข้อบังคับของนิติบุคคลให้ครบถ้วน

สำหรับคอนโด ควรพิจารณาสภาพอาคาร การบริหารนิติบุคคล เงินกองทุน อัตราค่าส่วนกลาง จำนวนห้องปล่อยขายหรือปล่อยเช่า และข้อจำกัดการเลี้ยงสัตว์หรือการปรับปรุงห้อง ส่วนบ้านแนวราบควรตรวจแนวเขตที่ดิน ทางเข้าออก สภาพโครงสร้าง หลังคา ระบบระบายน้ำ และการต่อเติมที่อาจต้องมีใบอนุญาต

ผู้ขายควรปรับตัวอย่างไรในตลาดที่ผู้ซื้อมีทางเลือกมากขึ้น

ผู้ขายควรกำหนดราคาจากข้อมูลตลาดปัจจุบัน ไม่ยึดราคาประกาศเพียงอย่างเดียว เพราะราคาที่ปิดการขายจริงอาจแตกต่างกันตามสภาพห้อง ชั้น ทิศ วิว เฟอร์นิเจอร์ และเงื่อนไขการโอน การเตรียมทรัพย์ให้สะอาด ซ่อมจุดบกพร่อง ถ่ายภาพที่ตรงกับสภาพจริง และเตรียมเอกสารให้พร้อม จะช่วยลดระยะเวลาตัดสินใจของผู้ซื้อ

หากทรัพย์มีผู้เช่าอยู่ ควรแสดงข้อมูลค่าเช่า ระยะเวลาสัญญา ค่าใช้จ่าย และประวัติการชำระอย่างโปร่งใส เพื่อให้นักลงทุนคำนวณผลตอบแทนสุทธิได้ใกล้เคียงความจริงมากที่สุด

สรุป

สัดส่วนการโอนบ้านมือสองที่เพิ่มขึ้นเป็นสัญญาณว่าตลาดปี 2569 กำลังขับเคลื่อนด้วยความคุ้มค่าและความต้องการอยู่อาศัยจริงมากขึ้น ผู้ซื้อมีทางเลือกมากและมีอำนาจต่อรองสูงขึ้น ขณะที่ผู้ขายต้องใช้ข้อมูลตลาด ตั้งราคาเหมาะสม และนำเสนอจุดเด่นของทรัพย์อย่างตรงไปตรงมา

ไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่อาศัย ขายทรัพย์เดิม หรือลงทุนปล่อยเช่า การมีข้อมูลเปรียบเทียบในโครงการและทำเลเดียวกันจะช่วยลดความเสี่ยงได้ หากต้องการประเมินราคาหรือค้นหาบ้านและคอนโดมือสองที่ตรงกับงบประมาณ สามารถปรึกษาทีม Connex Property เพื่อช่วยคัดเลือกและตรวจสอบข้อมูลเบื้องต้นก่อนตัดสินใจ