จีนชะลอ–รัสเซียพุ่ง 75.9% ตลาดคอนโดต่างชาติปี 2569 เปลี่ยนขั้ว

ตลาดคอนโดไทยสำหรับชาวต่างชาติในครึ่งแรกปี 2569 ส่งสัญญาณชะลอตัวในภาพรวม แต่เมื่อแยกตามสัญชาติและทำเลกลับพบความเคลื่อนไหวที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน จีนยังครองอันดับหนึ่งด้านมูลค่าการโอน แต่ลดลง 27.7% ขณะที่รัสเซียเพิ่มขึ้นถึง 75.9% และกระจุกตัวในภูเก็ตกับชลบุรี

ตัวเลขนี้ไม่ได้หมายความว่ากำลังซื้อรัสเซียเข้ามาทดแทนตลาดจีนได้ทั้งหมด แต่สะท้อนว่า “ตลาดต่างชาติ” ไม่ควรถูกมองเป็นลูกค้ากลุ่มเดียว ผู้พัฒนา เจ้าของทรัพย์ นักลงทุน และนายหน้าจำเป็นต้องแยกความต้องการตามสัญชาติ ทำเล วัตถุประสงค์การซื้อ และบริการหลังการขายให้ละเอียดกว่าเดิม

ต่างชาติโอนคอนโด 6,533 ยูนิต ลดลง 8.8%

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ในช่วงครึ่งแรกปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมให้ชาวต่างชาติทั่วประเทศ 6,533 ยูนิต ลดลง 8.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าการโอนรวมอยู่ที่ 28,267 ล้านบาท ลดลงเพียง 1.5%

การที่จำนวนยูนิตลดลงเร็วกว่ามูลค่าการโอน เป็นสัญญาณเชิงคำนวณว่าทรัพย์ที่โอนให้ชาวต่างชาติในช่วงดังกล่าวมีมูลค่าเฉลี่ยต่อยูนิตสูงขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน อย่างไรก็ตาม ไม่ควรสรุปว่าคอนโดระดับบนทุกทำเลเติบโต เพราะโครงสร้างราคาและสัญชาติของผู้ซื้อแตกต่างกันในแต่ละจังหวัด

เมื่อนำไปเทียบกับตลาดคอนโดทั้งประเทศ ซึ่งมีการโอนรวม 56,041 ยูนิต มูลค่า 130,407 ล้านบาท จะพบว่าต่างชาติคิดเป็นประมาณ 11.7% ของจำนวนยูนิต แต่คิดเป็นประมาณ 21.7% ของมูลค่าการโอนทั้งหมด ตัวเลขสัดส่วนนี้เป็นการคำนวณของ Connex Property จากข้อมูล REIC และช่วยชี้ให้เห็นว่ากำลังซื้อจากต่างชาติยังมีน้ำหนักสูงในด้านมูลค่า แม้จำนวนหน่วยจะชะลอลง

จีนยังเป็นอันดับหนึ่ง แต่ยอดซื้อลดลง 27.7%

ผู้ซื้อชาวจีนยังมีมูลค่าการโอนสูงที่สุดที่ 6,874 ล้านบาท แต่ลดลง 27.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีมูลค่าการซื้อในกรุงเทพฯ 4,434 ล้านบาทและชลบุรี 1,150 ล้านบาท

REIC ระบุว่าความไม่แน่นอนจากนโยบายการค้าระหว่างประเทศเป็นหนึ่งในปัจจัยที่กดดันการตัดสินใจซื้อของชาวจีน แม้ตลาดจีนจะชะลอ แต่ยังมีขนาดใหญ่ที่สุดในกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ จึงไม่ควรตีความว่าเป็นตลาดที่หมดความสำคัญ

สำหรับผู้ขายและนายหน้า การปรับตัวจึงไม่ใช่การหยุดทำตลาดจีน แต่ควรลดการพึ่งพาช่องทางหรือแคมเปญแบบเดียว พร้อมเน้นข้อมูลที่ช่วยให้ผู้ซื้อระยะยาวประเมินทรัพย์ได้จริง เช่น ศักยภาพการปล่อยเช่า การบริหารห้องจากต่างประเทศ ค่าใช้จ่ายหลังโอน และสภาพคล่องของตลาดขายต่อ

รัสเซียโต 75.9% ดันภูเก็ต–ชลบุรีเด่นขึ้น

มูลค่าการโอนของผู้ซื้อชาวรัสเซียเพิ่มขึ้น 75.9% เป็น 3,603 ล้านบาท โดยเกิดขึ้นในภูเก็ต 2,127 ล้านบาทและชลบุรี 1,139 ล้านบาท เมื่อรวมสองจังหวัดจะคิดเป็นประมาณ 90.6% ของมูลค่าการซื้อจากชาวรัสเซียทั้งหมด ตามการคำนวณจากตัวเลขที่ REIC เปิดเผยผ่านสื่อ

การกระจุกตัวดังกล่าวทำให้ภูเก็ตและชลบุรีมีความสำคัญมากกว่าการมองตลาดรัสเซียในระดับประเทศเพียงอย่างเดียว สินค้าที่ตอบโจทย์อาจครอบคลุมทั้งคอนโดเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว บ้านพักตากอากาศ และทรัพย์ที่มีบริการดูแลหรือปล่อยเช่าให้เจ้าของซึ่งไม่ได้พักอยู่ในประเทศไทยตลอดปี

อย่างไรก็ตาม นักลงทุนไม่ควรใช้ตัวเลขเติบโต 75.9% เป็นเหตุผลเดียวในการคาดการณ์ว่าราคาจะเพิ่มต่อเนื่อง เพราะฐานเปรียบเทียบ อัตราแลกเปลี่ยน การเดินทางระหว่างประเทศ และจำนวนโครงการใหม่ในแต่ละพื้นที่ล้วนส่งผลต่อดีมานด์จริง

เมียนมาชะลอลง แต่ยังเน้นซื้อในกรุงเทพฯ

ผู้ซื้อจากเมียนมามีมูลค่าการโอน 2,457 ล้านบาท ลดลง 16.2% โดย 2,260 ล้านบาทเกิดขึ้นในกรุงเทพฯ หรือประมาณ 92% ของมูลค่าทั้งหมดของกลุ่มนี้

ข้อมูลจาก REIC สะท้อนว่า วัตถุประสงค์การซื้อของชาวเมียนมามีความเชื่อมโยงกับการย้ายถิ่นฐาน ความมั่นคง การศึกษา และการรักษาพยาบาล ทำให้รูปแบบความต้องการแตกต่างจากตลาดบ้านพักตากอากาศในภูเก็ตหรือชลบุรี

เจ้าของทรัพย์ในกรุงเทพฯ จึงควรพิจารณาปัจจัยด้านการเดินทางไปโรงเรียน โรงพยาบาล ย่านธุรกิจ และความเหมาะสมต่อการอยู่อาศัยจริง มากกว่าสื่อสารเฉพาะผลตอบแทนจากการลงทุน

ตลาดไม่ได้หาย แต่กำลังแยกตัวตามสัญชาติและทำเล

ภาพรวมจำนวนการโอนของต่างชาติลดลง 8.8% ขณะที่ตลาดคอนโดทั้งประเทศมีจำนวนการโอนเพิ่มขึ้น 24.1% แสดงให้เห็นว่าแรงฟื้นตัวของตลาดรวมไม่ได้เกิดจากผู้ซื้อต่างชาติทุกกลุ่มพร้อมกัน และการเปลี่ยนแปลงระดับประเทศอาจไม่ตรงกับสถานการณ์ในแต่ละทำเล

• กรุงเทพฯ: ยังสำคัญต่อผู้ซื้อจีนและเมียนมา โดยเฉพาะทำเลใกล้ย่านธุรกิจ โรงพยาบาล สถานศึกษาและระบบรถไฟฟ้า

• ภูเก็ต: ได้แรงหนุนชัดเจนจากรัสเซีย แต่ต้องติดตามซัพพลายใหม่ ฤดูกาลเช่าและต้นทุนบริการบริหารทรัพย์

• ชลบุรี–พัทยา: มีทั้งกำลังซื้อจีนและรัสเซีย เหมาะกับการทำตลาดหลายภาษา แต่การแข่งขันด้านราคาและบริการหลังการขายสูงขึ้น

• ทำเลอื่น: ไม่ควรนำกระแสจากภูเก็ตหรือพัทยาไปใช้คาดการณ์โดยตรง ต้องตรวจจำนวนธุรกรรมและดีมานด์ในพื้นที่จริง

ผลต่อผู้ซื้อ ผู้ขาย นักลงทุน และ Connex Property

ผู้ซื้อชาวต่างชาติ

ควรตรวจสอบสถานะโควตาต่างชาติ เอกสารการชำระเงิน ค่าใช้จ่ายวันโอน กฎการปล่อยเช่า และบริการดูแลทรัพย์ของแต่ละโครงการก่อนตัดสินใจ โดยเฉพาะผู้ที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในประเทศไทยตลอดปี

เจ้าของห้องและผู้ขาย

การลงประกาศภาษาอังกฤษเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอสำหรับทุกตลาด ข้อมูลควรตอบคำถามของลูกค้าแต่ละกลุ่ม เช่น ระยะทางไปสนามบิน โรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาล ชายหาด หรือย่านธุรกิจ รวมถึงค่าใช้จ่ายที่เจ้าของต่างชาติต้องรับผิดชอบหลังโอน

นักลงทุน

ควรใช้ค่าเช่าที่เกิดขึ้นจริง อัตราห้องว่าง ราคาขายต่อ จำนวนคู่แข่ง และค่าบริหารปล่อยเช่าเป็นฐานคำนวณ ไม่ใช้เพียงอัตราการเติบโตของผู้ซื้อสัญชาติใดสัญชาติหนึ่งเป็นตัวแทนผลตอบแทนในอนาคต

Connex Property

ข้อมูลนี้สนับสนุนการแยกกลยุทธ์ตามตลาดอย่างชัดเจน เช่น สื่อและเครือข่ายภาษารัสเซียสำหรับภูเก็ต–ชลบุรี การรักษาฐานลูกค้าจีนในกรุงเทพฯ และพัทยา ตลอดจนบริการหลังการขาย ปล่อยเช่า และดูแลทรัพย์จากระยะไกล ซึ่งจะมีบทบาทมากขึ้นในการแข่งขันกับเอเจนซี่ข้ามประเทศ

สรุป

ครึ่งแรกปี 2569 ตลาดคอนโดสำหรับชาวต่างชาติชะลอลงในภาพรวม แต่การลดลงไม่ได้เกิดขึ้นเท่ากันทุกสัญชาติ จีนยังเป็นตลาดใหญ่ที่สุดแม้มูลค่าการซื้อลด 27.7% ขณะที่รัสเซียเติบโต 75.9% และมุ่งไปยังภูเก็ตกับชลบุรีอย่างเด่นชัด ส่วนเมียนมายังคงกระจุกตัวในกรุงเทพฯ

ทิศทางนี้ทำให้การตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับต่างชาติต้องขยับจากการสื่อสารแบบกว้าง ไปสู่การเลือกสินค้า ภาษา ช่องทางและบริการที่เหมาะกับผู้ซื้อแต่ละกลุ่ม ขณะเดียวกัน ผู้ลงทุนควรประเมินดีมานด์ระดับทำเลและผลตอบแทนจริง แทนการตัดสินใจจากตัวเลขเติบโตระดับประเทศเพียงตัวเดียว

กำลังมองหาคอนโดในกรุงเทพฯ ภูเก็ต ชลบุรี หรือพัทยาเพื่ออยู่อาศัยและลงทุน สามารถให้ทีม Connex Property ช่วยค้นหา เปรียบเทียบ และดูแลขั้นตอนการซื้อขายได้