คอนโดฟื้น แต่บ้านจัดสรรยังระบายช้า อ่านสัญญาณตลาดไตรมาส 2/2569

ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑลในไตรมาส 2 ปี 2569 เริ่มเห็นแรงซื้อกลับมา แต่การฟื้นตัวยังไม่กระจายเท่ากันทุกประเภทและทุกทำเล โดยคอนโดมิเนียมเป็นแรงขับเคลื่อนหลัก ขณะที่บ้านจัดสรรยังเผชิญทั้งข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ สินเชื่อ และสต๊อกคงเหลือที่ต้องใช้เวลาระบายอีกนาน

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC ระบุว่า ตลาดมีหน่วยเสนอขายรวม 214,083 หน่วย ลดลง 9.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 85,249 หน่วย ลดลง 5.8% และบ้านจัดสรร 128,834 หน่วย ลดลง 11.9%

ยอดขายคอนโดเพิ่ม 19.5% แต่บ้านจัดสรรลด 11.4%

ยอดขายใหม่ของตลาดโดยรวมเพิ่มขึ้น 2.6% และมูลค่าการขายเพิ่มขึ้น 8.6% แต่เมื่อแยกตามประเภทพบว่า ยอดขายคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 19.5% ขณะที่บ้านจัดสรรลดลง 11.4%

อัตราดูดซับเฉลี่ยของคอนโดอยู่ที่ 2.4% ต่อเดือน สูงกว่าบ้านจัดสรรที่ 1.4% ต่อเดือน หากอัตราการขายไม่เปลี่ยนแปลง คอนโดที่เหลืออยู่จะใช้เวลาระบายประมาณ 39 เดือน ส่วนบ้านจัดสรรต้องใช้เวลาถึง 67 เดือน หรือมากกว่า 5 ปีครึ่ง

ตัวเลขนี้ไม่ได้หมายความว่าคอนโดทุกโครงการขายดี หรือราคาคอนโดกำลังเพิ่มขึ้นพร้อมกันทั้งตลาด แต่สะท้อนว่าแรงซื้อในไตรมาสดังกล่าวตอบรับคอนโดมากกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างชัดเจน

สต๊อกลดลงส่วนหนึ่งเพราะเปิดโครงการใหม่น้อยลง

จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ลดลง 15.6% โดยบ้านจัดสรรเปิดตัวลดลงถึง 28.6% ขณะที่มูลค่าโครงการเปิดขายใหม่ลดลง 51.9% สะท้อนว่าผู้ประกอบการชะลอการลงทุนและเลือกบริหารสต๊อกเดิมมากขึ้น

หน่วยเหลือขายสะสมจึงลดลง 10.2% เหลือ 202,414 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 1.284 ล้านล้านบาท การลดลงของสต๊อกไม่ได้เกิดจากยอดขายที่ฟื้นตัวเพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากการลดอุปทานใหม่ควบคู่กันด้วย

คอนโดฟื้นเด่นเฉพาะบางทำเล

สุขุมวิทเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีสัญญาณบวก โดยยอดขายคอนโดใหม่เพิ่มขึ้น 138.6% มีอัตราดูดซับ 5.2% ต่อเดือน และใช้เวลาระบายสต๊อกประมาณ 16 เดือน

โซนบางใหญ่–บางบัวทอง–บางกรวย–ไทรน้อย มียอดขายคอนโดเพิ่มขึ้น 59% และใช้เวลาระบายประมาณ 27 เดือน ส่วนคลองหลวงมียอดขายคอนโดเพิ่มขึ้น 59.1% อัตราดูดซับ 7.9% ต่อเดือน และอาจใช้เวลาระบายประมาณ 10 เดือน

อย่างไรก็ตาม ทำเลเดียวกันอาจให้ผลต่างกันตามประเภททรัพย์ ตัวอย่างเช่น คอนโดคลองหลวงมีแรงซื้อค่อนข้างดี แต่บ้านจัดสรรในพื้นที่เดียวกันอาจใช้เวลาระบายถึง 108 เดือน

บ้านจัดสรรบางพื้นที่ยังมีความเสี่ยงสูง

บ้านจัดสรรในปทุมธานีใช้เวลาระบายเฉลี่ยประมาณ 92 เดือน โดยหนองเสือมีอัตราดูดซับเพียง 0.2% ต่อเดือน หากยอดขายไม่เปลี่ยนแปลงอาจใช้เวลาระบายถึง 490 เดือน

บ้านจัดสรรในบางพลี–บางบ่อ–บางเสาธงมียอดขายลดลง 40.1% และใช้เวลาระบายประมาณ 92 เดือน ขณะที่ตลาดนครปฐมโดยรวมมีระยะเวลาระบายประมาณ 84 เดือน

อย่างไรก็ตาม บ้านจัดสรรไม่ได้ชะลอตัวทุกแห่ง เมืองสมุทรสาครมียอดขายบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้น 168.7% และระยะเวลาระบายลดลงเหลือประมาณ 38 เดือน จึงควรวิเคราะห์เป็นรายพื้นที่และช่วงราคา ไม่ใช้ค่าเฉลี่ยทั้งตลาดเพียงอย่างเดียว

ผู้ซื้อ ผู้ขาย และนักลงทุนควรอ่านตลาดอย่างไร

ผู้ซื้อคอนโดควรตรวจจำนวนห้องเหลือขาย ยอดโอนจริง ค่าเช่า และซัพพลายในตลาดมือสองเพิ่มเติม เพราะยอดขายใหม่ที่เพิ่มขึ้นไม่ได้รับประกันว่าราคาหรือผลตอบแทนจะเพิ่มขึ้นทันที

ผู้ที่กำลังขายบ้านจัดสรรควรเปรียบเทียบราคากับทั้งโครงการใหม่ บ้านมือสอง และทรัพย์ NPA ในพื้นที่เดียวกัน หากทำเลมีระยะเวลาระบายยาว การตั้งราคาสูงกว่าตลาดอาจทำให้ระยะเวลาขายเพิ่มขึ้นอีก

สำหรับ Connex Property ข้อมูลชุดนี้สามารถใช้ประกอบการตั้งราคา คัดทรัพย์ และให้คำแนะนำแก่ลูกค้าได้ โดยแยกระหว่างคอนโดที่มีอัตราดูดซับสูง กับบ้านจัดสรรที่ต้องแข่งขันกับสต๊อกจำนวนมาก

สรุป

ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 2 ปี 2569 ไม่ได้ฟื้นพร้อมกันทั้งตลาด คอนโดมิเนียมมียอดขายเพิ่มขึ้น 19.5% และใช้เวลาระบายสต๊อกสั้นกว่าบ้านจัดสรร แต่ผลการขายยังแตกต่างกันมากในแต่ละพื้นที่ ผู้ซื้อ ผู้ขาย และนักลงทุนจึงควรใช้ข้อมูลระดับทำเล ประเภททรัพย์ และช่วงราคา มากกว่าตัดสินใจจากคำว่า “ตลาดอสังหาฯ ฟื้นแล้ว” เพียงอย่างเดียว

กำลังมองหาคอนโดหรือบ้านในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทีม Connex Property พร้อมช่วยค้นหา เปรียบเทียบราคา และวิเคราะห์ข้อมูลก่อนตัดสินใจซื้อ ขาย หรือเช่า