แสนสิริลุยแนวราบครึ่งปีหลัง เปิด 12 โครงการ 1.53 หมื่นล้าน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ยังเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจ กำลังซื้อ และการอนุมัติสินเชื่อ แต่บ้านแนวราบยังเป็นหนึ่งในเซกเมนต์ที่ผู้พัฒนารายใหญ่เลือกเดินหน้าต่อ แสนสิริเปิดเผยแผนครึ่งปีหลัง เตรียมเปิดโครงการแนวราบใหม่ 12 โครงการ มูลค่ารวม 15,300 ล้านบาท ครอบคลุมตั้งแต่บ้านและทาวน์โฮมราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ไปจนถึงบ้านลักชัวรีในกรุงเทพฯ และพูลวิลล่าในภูเก็ต

แผนดังกล่าวเกิดขึ้นหลังบริษัททำยอดขายแนวราบในช่วง 8 เดือนแรกของปีได้ 15,000 ล้านบาท คิดเป็น 60% ของเป้าหมายทั้งปีที่ 25,000 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนว่าดีมานด์ยังทำงานในบางระดับราคาและบางทำเล แต่ผู้ซื้อและนักลงทุนควรอ่านแยกจากยอดโอน รายได้ และภาพรวมของตลาดทั้งหมด

ยอดขาย 8 เดือน 15,000 ล้านบาท คิดเป็น 60% ของเป้าทั้งปี

แสนสิริระบุว่า ยอดขายแนวราบสะสมถึงวันที่ 31 สิงหาคม 2569 อยู่ที่ 15,000 ล้านบาท หรือ 60% ของเป้าทั้งปี 25,000 ล้านบาท หากคำนวณจากตัวเลขที่บริษัทเปิดเผย ยังเหลือยอดขายอีกประมาณ 10,000 ล้านบาทที่ต้องทำในช่วงที่เหลือของปีเพื่อให้ถึงเป้าหมาย

ในช่วงเดียวกัน บริษัทระบุว่ามีโครงการที่ปิดการขายแล้ว 10 โครงการ มูลค่ารวม 9,800 ล้านบาท และมีอีก 8 โครงการ มูลค่ารวม 11,300 ล้านบาทที่อยู่ในช่วงใกล้ปิดการขาย อย่างไรก็ตาม คำว่า Sold Out หรือปิดการขายสะท้อนสถานะการขายของโครงการ ไม่ได้หมายความว่าทุกยูนิตโอนกรรมสิทธิ์และรับรู้รายได้แล้ว

ผลงานที่บริษัทนำเสนอครอบคลุมหลายระดับราคา แบรนด์อณาสิริและเมเบิลในตลาดต่ำกว่า 10 ล้านบาทปิดการขายเฟสแรกได้ตั้งแต่ช่วงพรีเซล ขณะที่เศรษฐสิริและนาราสิริยังเป็นกำลังหลักในตลาดบน ส่วนทาวน์โฮมสิริ เพลสปิดการขายแล้ว 4 โครงการในปีนี้ ทั้งหมดเป็นข้อมูลจากบริษัทและควรติดตามตัวเลขโอนประกอบเมื่อมีการรายงานผลรอบถัดไป

ทำไมแสนสิริยังให้น้ำหนักกับบ้านแนวราบ

บ้านแนวราบเปิดโอกาสให้ผู้พัฒนาก่อสร้างเป็นเฟสตามดีมานด์จริงได้ ต่างจากอาคารชุดที่ต้องลงทุนโครงสร้างหลักจำนวนมากตั้งแต่ต้น การทยอยพัฒนาแต่ละเฟสช่วยควบคุมเงินลงทุนและสต๊อก ขณะที่ผู้ซื้อมีโอกาสเห็นบ้านจริงก่อนตัดสินใจโอน

อีกปัจจัยคือฐานผู้ซื้อบ้านระดับกลางถึงบน โดยเฉพาะกลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งบริษัทประเมินว่ามีรายได้และเครดิตแข็งแรงกว่า จึงอาจได้รับผลกระทบจากความผันผวนทางเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มที่พึ่งพาสินเชื่อในสัดส่วนสูง อย่างไรก็ดี ความแข็งแรงของกำลังซื้อไม่ได้ทำให้ทุกโครงการขายได้โดยอัตโนมัติ ราคา ทำเล แบบบ้าน และการแข่งขันยังเป็นตัวแปรสำคัญ

เมื่อผู้พัฒนาหลายรายชะลอการเปิดโครงการใหม่ ซัพพลายในบางตลาดอาจลดลงและทำให้ดีมานด์ไหลไปยังบริษัทที่มีโครงการพร้อมขาย แบรนด์เป็นที่รู้จัก และมีความสามารถด้านเงินทุนมากกว่า ภาพนี้จึงสะท้อนทั้งความยืดหยุ่นของสินค้าแนวราบและการรวมส่วนแบ่งตลาดไว้กับผู้ประกอบการรายใหญ่

เปิด 12 โครงการ มูลค่า 15,300 ล้านบาท ด้วย 4 กลยุทธ์

1. ขยาย Township และ Community ขนาดใหญ่

แสนสิริต่อยอดการพัฒนาพื้นที่อยู่อาศัยแบบคอมมูนิตี้จาก Sansiri New Ratchapruek ขนาดกว่า 1,000 ไร่ และ Well-being Community บนถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ขนาด 142 ไร่ แนวทางนี้ไม่ได้ขายเพียงบ้านแต่ละหลัง แต่รวมผังโครงการ พื้นที่สีเขียว ระบบรักษาความปลอดภัย และการบริหารชุมชนไว้เป็นระบบเดียวกัน

สำหรับผู้ซื้อ จุดที่ต้องตรวจคือสิ่งอำนวยความสะดวกใดเปิดใช้แล้ว สิ่งใดยังอยู่ในแผน ค่าส่วนกลางเป็นเท่าไร และการพัฒนาเฟสใหม่อาจกระทบการเดินทางหรือคุณภาพการอยู่อาศัยของเฟสเดิมอย่างไร

2. รุกบ้านเดี่ยวลักชัวรีใน 3 ทำเลยุทธศาสตร์

โครงการที่บริษัทนำมาเป็นแกนของตลาดบน ได้แก่ เศรษฐสิริ เกรท ดอนเมือง, เศรษฐสิริ รัตนาธิเบศร์ และบุราสิริ เวลล์ กรุงเทพกรีฑา ทำเลเหล่านี้เชื่อมกับโครงสร้างพื้นฐาน แหล่งงาน โรงเรียนนานาชาติ และฐานกำลังซื้อเดิมในกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ตะวันตก และตะวันออก

การแข่งขันในตลาดลักชัวรีจึงไม่ได้วัดจากขนาดบ้านเพียงอย่างเดียว แต่รวมถึงความเป็นส่วนตัว การเดินทาง คุณภาพพื้นที่ส่วนกลาง ระบบรักษาความปลอดภัย และบริการหลังการขาย ซึ่งล้วนมีผลต่อมูลค่าขายต่อในระยะยาว

3. เติมบ้านและทาวน์โฮมต่ำกว่า 10 ล้านบาท

อีก 5 โครงการจะเจาะดีมานด์ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงในทำเลรามอินทรา รามคำแหง และราชพฤกษ์ตัดใหม่ ตลาดนี้มีฐานลูกค้ากว้างกว่าบ้านลักชัวรี แต่ไวต่ออัตราดอกเบี้ย วงเงินสินเชื่อ และค่าใช้จ่ายรายเดือนมากกว่า

ผู้ซื้อจึงควรเปรียบเทียบราคาบ้านกับพื้นที่ใช้สอย ค่าเดินทาง ค่าส่วนกลาง และเงินที่ต้องเตรียมวันโอน ส่วนผู้ขายบ้านมือสองในทำเลเดียวกันควรติดตามราคาเปิดตัวและโปรโมชั่นของโครงการใหม่ เพราะเป็นคู่แข่งโดยตรงในการตั้งราคาทรัพย์

4. ขยายสู่ภูเก็ตและบริการสร้างบ้านบนที่ดินของลูกค้า

แผนต่างจังหวัดมี Luxury Pool Villa ในภูเก็ตและบริการรับสร้างบ้านบนที่ดินเปล่าภายใต้ Crafted by Sansiri การขยายสองรูปแบบนี้ทำให้บริษัทเข้าถึงทั้งตลาดบ้านพักตากอากาศ กลุ่มผู้ซื้อกำลังสูง และเจ้าของที่ดินที่ต้องการบ้านสั่งสร้าง

ตลาดภูเก็ตมีแรงสนับสนุนจากการท่องเที่ยวและผู้ซื้อระยะยาว แต่ยังต้องพิจารณาราคาที่ดิน ซัพพลายวิลล่า การบริหารปล่อยเช่า และต้นทุนดูแลสระหรือพื้นที่กลางแจ้ง ไม่ควรประเมินผลตอบแทนจากกระแสท่องเที่ยวเพียงอย่างเดียว

เศรษฐสิริ เกรท ดอนเมือง: โครงการเรือธงราคา 15–40 ล้านบาท

หนึ่งในโครงการเด่นของแผนคือ “เศรษฐสิริ เกรท ดอนเมือง” มูลค่าโครงการ 2,500 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 15–40 ล้านบาท ตั้งอยู่ภายใน Sansiri Don Mueang Community ตรงข้ามสนามบินดอนเมืองและห่างรถไฟฟ้าสายสีแดง สถานีดอนเมืองประมาณ 400 เมตร บริษัทกำหนดเปิดพรีเซลวันที่ 12–13 กันยายน 2569

ทำเลยังเชื่อมดอนเมืองโทลล์เวย์และทางด่วนศรีรัช พร้อมฐานดีมานด์จากครอบครัว ผู้บริหาร บุคลากรทางการแพทย์ นักบิน และผู้ปกครองโรงเรียนนานาชาติในพื้นที่โดยรอบ จุดขายนี้ทำให้ดอนเมืองถูกวางบทบาทมากกว่าทำเลใกล้สนามบิน แต่เป็นศูนย์กลางการเดินทางของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ

ข่าวต้นทางระบุว่า บริษัทนำเสนอราคาประเมินที่ดินในพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นประมาณ 11% ต่อปี และ Rental Yield สูงสุด 7% ตัวเลขดังกล่าวเป็นข้อมูลประกอบการตลาดจากบริษัท ไม่ใช่อัตราเพิ่มของทรัพย์ทุกแปลงหรือผลตอบแทนรับประกัน ผู้ลงทุนควรคำนวณจากราคาซื้อ ค่าเช่าที่ทำได้จริง ช่วงว่างเช่า ค่าบำรุงรักษา ภาษี และสภาพคล่องของตลาดขายต่อ

แผนนี้มีผลอย่างไรต่อผู้ซื้อ ผู้ขาย และนักลงทุน

ผู้ซื้อบ้านใหม่

การเปิดหลายโครงการช่วยเพิ่มตัวเลือกทั้งระดับราคาและทำเล แต่ควรเปรียบเทียบเป็นรายโครงการ ตรวจสถานะก่อสร้าง รายการวัสดุ พื้นที่ส่วนกลาง ค่าส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายวันโอนให้ครบ หากซื้อใน Township ขนาดใหญ่ ควรดูแผนพัฒนาระยะยาวและทางเข้า–ออกของแต่ละเฟสด้วย

เจ้าของบ้านและผู้ขายต่อ

ซัพพลายใหม่จากแบรนด์ใหญ่จะกลายเป็นคู่แข่งด้านราคา โปรโมชั่น และสินเชื่อ ผู้ขายบ้านมือสองควรตั้งราคาจากธุรกรรมจริง ปรับสภาพบ้านให้พร้อมตรวจ และอธิบายข้อได้เปรียบที่โครงการใหม่ให้ไม่ได้ เช่น ขนาดที่ดิน ตำแหน่งแปลง สภาพแวดล้อมที่ลงตัวแล้ว หรือความพร้อมเข้าอยู่ทันที

นักลงทุน

คำว่า Sold Out และตัวเลขยอดขายรวมช่วยบอกระดับความสนใจ แต่ไม่เพียงพอสำหรับตัดสินใจลงทุน ต้องตรวจราคาขายต่อ ค่าเช่าจริง จำนวนคู่แข่ง ระยะเวลาปล่อยเช่า และต้นทุนถือครอง โดยเฉพาะบ้านระดับลักชัวรีซึ่งฐานผู้เช่าและผู้ซื้อปลายทางแคบกว่าตลาดทั่วไป

Connex Property

แผนเปิดตัวในรามอินทรา รามคำแหง ราชพฤกษ์ ดอนเมือง รัตนาธิเบศร์ กรุงเทพกรีฑา และภูเก็ต เป็นสัญญาณให้ติดตามทั้งตลาดโครงการใหม่และทรัพย์ขายต่อในรัศมีเดียวกัน Connex สามารถใช้ข้อมูลราคาจริง เวลาปิดการขาย และค่าเช่าที่เกิดขึ้นจริงช่วยเจ้าของตั้งราคาและช่วยผู้ซื้อเปรียบเทียบ New Sale กับ Resale ได้แม่นยำขึ้น

สรุป

แผนครึ่งปีหลังของแสนสิริจำนวน 12 โครงการ มูลค่า 15,300 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าผู้พัฒนารายใหญ่ยังมองเห็นโอกาสในบ้านแนวราบ โดยกระจายพอร์ตตั้งแต่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทไปจนถึงลักชัวรี และใช้การพัฒนาแบบเป็นเฟสกับคอมมูนิตี้ขนาดใหญ่ช่วยบริหารความเสี่ยง

อย่างไรก็ตาม ยอดขาย 15,000 ล้านบาทใน 8 เดือนแรกและโครงการที่ปิดการขายไม่ควรถูกอ่านแทนยอดโอนหรือการฟื้นตัวของตลาดทั้งประเทศ ผู้ซื้อและนักลงทุนยังต้องกลับมาดูราคาจริง คุณภาพสินค้า ความพร้อมสินเชื่อ ดีมานด์ของแต่ละทำเล และต้นทุนถือครองก่อนตัดสินใจ

หากกำลังเปรียบเทียบบ้านใหม่ บ้านมือสอง หรือโครงการแนวราบในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และภูเก็ต ทีม Connex Property ช่วยค้นหา เปรียบเทียบราคา และดูแลขั้นตอนซื้อ–ขายได้ครบในที่เดียว