มือใหม่ขายคอนโดต้องรู้! ภาษีและค่าใช้จ่ายที่มาพร้อมการขาย

ขายคอนโดไม่ใช่แค่ได้กำไร ต้องรู้เรื่องภาษีด้วย!

หลายคนคิดว่าการ "ขายคอนโด" แค่ตั้งราคาขายให้เหมาะสม หาผู้ซื้อให้ได้ แล้วจบดีลง่าย ๆ แต่รู้ไหมว่าจริง ๆ แล้ว มีภาษีและค่าใช้จ่ายอีกหลายอย่างที่ต้องรู้ก่อนจะขาย ไม่งั้นจากกำไรอาจกลายเป็นขาดทุน! มาดูกันว่ามีอะไรบ้างที่คนขายคอนโดมือใหม่ต้องรู้ก่อนลงสนามจริง!

1. ภาษีและค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายเมื่อขายคอนโด

1.1 ตัวอย่างสถานการณ์จริง

สมมติ: คุณเอกเป็นเจ้าของคอนโดที่ต้องการขาย หลังจากหาผู้ซื้อได้แล้ว เขาจึงไปที่กรมที่ดินเพื่อดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์

เจ้าหน้าที่: คุณเอกครับ ราคาขายคอนโดของคุณ 3 ล้านบาท แต่ราคาประเมินของกรมที่ดินอยู่ที่ 2.8 ล้านบาท เราจะใช้ราคาสูงสุดในการคำนวณภาษีนะครับ

คุณเอก: แบบนี้ผมต้องเสียภาษีอะไรบ้างครับ?

เจ้าหน้าที่: มีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าธรรมเนียมโอนครับ รวมแล้วประมาณ 150,000 บาท

คุณเอก: โอ้โห! ไม่น้อยเลย แบบนี้ต้องเตรียมตัวดี ๆ ก่อนขายจริง ๆ

1.2 ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax)

ภาษีนี้คำนวณจากราคาประเมินกรมที่ดินหรือราคาขาย (เลือกสูงสุด) และคิดตามอัตราก้าวหน้าของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งหมายความว่า ถ้าขายคอนโดแล้วมีกำไรมาก ภาษีก็จะสูงตามไปด้วย!

1.3 ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax) หรืออากรแสตมป์

• ถ้าถือครองคอนโดไม่ถึง 5 ปี และชื่อเจ้าของตรงกับทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (เลือกสูงสุด)

• แต่ถ้าถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะเสียเพียงอากรแสตมป์ 0.5% แทน

1.4 ค่าธรรมเนียมการโอน (Transfer Fee)

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน ซึ่งค่าใช้จ่ายนี้ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันได้ว่าจะจ่ายฝ่ายละเท่าไหร่ หรือให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งออกทั้งหมด

1.5 ค่าจดจำนอง (ถ้ามี)

หากผู้ซื้อขอสินเชื่อบ้านและต้องมีการจำนอง ค่าจดจำนองอยู่ที่ 1% ของยอดเงินจำนอง โดยปกติผู้ซื้อเป็นคนจ่าย

2. เทคนิคการตั้งราคาขายคอนโดให้คุ้มค่า

• เช็ก ราคาตลาด ในทำเลเดียวกันก่อนตั้งราคา

• เผื่อ ค่าใช้จ่ายและภาษี ไว้ในราคาขาย เพื่อไม่ให้ขาดทุน

• หากต้องการขายเร็ว อาจใช้โปรโมชั่น ฟรีค่าโอน ดึงดูดผู้ซื้อ

• ถ่ายรูปและทำ ประกาศขาย ให้ดึงดูด ใส่รายละเอียดให้ครบถ้วน

3. เอกสารที่ต้องเตรียมก่อนขายคอนโด

✅ โฉนดห้องชุด (เอกสารสำคัญที่ต้องใช้โอนกรรมสิทธิ์)

✅ สัญญาซื้อขาย ที่ระบุรายละเอียดการโอนกรรมสิทธิ์

✅ ใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง จากนิติบุคคลคอนโด

✅ หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามีการโอนแทนกัน)

4. เทคนิคเพิ่มเติม ลดหย่อนภาษี และขายคอนโดให้ไวขึ้น

4.1 ลดหย่อนภาษีการขายคอนโด

• หากถือครองคอนโดนานกว่า 5 ปี และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมากกว่า 1 ปี จะเสียเพียงอากรแสตมป์ 0.5% แทนภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

• คำนวณต้นทุนการซื้อและปรับปรุงห้องให้เหมาะสมเพื่อลดภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

4.2 ช่องทางขายคอนโดให้ไวขึ้น

• ลงประกาศขายบนแพลตฟอร์มออนไลน์ เช่น DDproperty, Livinginsider

• ใช้โซเชียลมีเดีย เช่น Facebook Marketplace, กลุ่มซื้อขายคอนโด

• ตั้งราคาสมเหตุสมผล พร้อมโปรโมชัน เช่น ฟรีค่าโอน หรือขายพร้อมเฟอร์นิเจอร์

• ถ่ายรูปและทำวิดีโอรีวิวห้อง เพื่อเพิ่มความน่าสนใจให้กับผู้ซื้อ

สรุป

การขายคอนโดไม่ใช่แค่ตั้งราคาขายแล้วจบ! มือใหม่ต้องรู้เรื่องภาษี ค่าใช้จ่าย เอกสาร และการตั้งราคาขายให้คุ้มค่า รวมถึงเทคนิคการลดหย่อนภาษีและช่องทางขายให้เร็วขึ้น เพื่อให้การขายราบรื่นและได้กำไรสูงสุด

แชร์บทความนี้ให้เพื่อนที่กำลังจะขายคอนโดกันเถอะ!

 

อ่านบทความเพิ่มเติม

เซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย (สัญญาเช่าคอนโด) ยังไงให้ปลอดภัย

เช่าคอนโดแล้วอยู่ไม่ครบสัญญา