ขายคอนโดในกรุงเทพฯ ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง? สรุปง่าย ๆ เจ้าของมือใหม่ต้องรู้

ในยุคที่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นเทรนด์มาแรง โดยเฉพาะตลาด "ขายคอนโด กรุงเทพ" ที่ยังคงคึกคักไม่แพ้ย่านอื่น การจะปล่อยทรัพย์สินให้สร้างกำไรได้จริง ต้องเข้าใจโครงสร้างต้นทุนอย่างรอบด้าน โดยเฉพาะเรื่องสำคัญที่มักทำให้เจ้าของมือใหม่สับสนและวางแผนผิดพลาดได้ง่ายอย่าง "เสียภาษีขายคอนโด" ซึ่งถือเป็นภาระหน้าที่ตามกฎหมายที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ และหากเข้าใจไม่ครบ อาจทำให้คุณจ่ายเกิน หรือพลาดโอกาสวางแผนภาษีอย่างชาญฉลาด

ในบทความนี้ เราจะพาคุณเจาะลึก "ภาษีขาย" ทุกประเภทที่เกี่ยวข้องกับการขายคอนโดในกรุงเทพฯ พร้อมสรุปทุกเงื่อนไขสำคัญแบบเข้าใจง่าย อ่านสนุก ไม่เครียด เหมาะกับทั้งนักลงทุนหน้าใหม่และเจ้าของบ้านมือเก๋าที่อยากรีเช็คความเข้าใจอีกครั้ง แถมท้ายบทความมีโฆษณาดี ๆ สำหรับคนอยากขายคอนโดให้ไวแบบมืออาชีพผ่านแพลตฟอร์ม www.connex.in.th ด้วยนะ!

---

ทำไมต้องรู้เรื่องภาษี ก่อนขายคอนโด?

การขายคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ นอกจากจะเกี่ยวพันกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ยังมีต้นทุนแฝงที่มาจากภาษีหลายรายการ ซึ่งถ้าไม่รู้ล่วงหน้า อาจกระทบกับกำไรที่ควรได้รับ และที่สำคัญ อาจทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ไม่สมบูรณ์ ถูกเลื่อนหรือมีปัญหาด้านเอกสารได้

---

ประเภทของภาษีขายคอนโด

1. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax)

ภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นภาษีที่เรียกเก็บจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในบางกรณี โดยเฉพาะเมื่อผู้ขายถือครองทรัพย์สินไม่ถึงระยะเวลาที่กำหนด หรือไม่ได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลัก

• อัตรา: 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ (เลือกจำนวนที่สูงกว่า) ซึ่งประกอบด้วยภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% และภาษีท้องถิ่น 0.3%

• เงื่อนไข: หากขายคอนโดก่อนถือครองครบ 5 ปี (นับจากวันโอนกรรมสิทธิ์) จะต้องเสียภาษีนี้

• ยกเว้น: หากเป็นการขายจากบุคคลธรรมดาสู่บุคคลธรรมดา และผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของคอนโดนั้นมาแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปี และถือครองทรัพย์สินมาแล้วไม่น้อยกว่า 5 ปี จะได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ

•  แหล่งอ้างอิง: กรมสรรพากร - ภาษีธุรกิจเฉพาะ

2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax)

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายเป็นภาษีที่กรมที่ดินจะหักไว้ก่อนทันทีตอนโอนกรรมสิทธิ์ โดยมีวิธีการคำนวณที่แตกต่างกันระหว่างบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล

• บุคคลธรรมดา: คำนวณตามอัตราก้าวหน้า โดยพิจารณาจากจำนวนปีที่ถือครองทรัพย์สินและราคาประเมินทุนทรัพย์

• นิติบุคคล: 1% ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ (เลือกจำนวนที่สูงกว่า)

3. ค่าอากรแสตมป์ (Stamp Duty)

ค่าอากรแสตมป์เป็นภาษีที่เรียกเก็บในกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

• อัตรา: 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ (เลือกจำนวนที่สูงกว่า)

• เงื่อนไข: จะต้องเสียเมื่อไม่มีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

4. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์

ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์

• อัตรา: 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ (มักหารคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อ-ผู้ขาย)

---

สรุปหน้าที่ใครจ่ายภาษีอะไรบ้าง?

ผู้ขาย:

• ภาษีธุรกิจเฉพาะ (หากเข้าเงื่อนไข)

• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

• ค่าอากรแสตมป์ (กรณีไม่มีภาษีธุรกิจเฉพาะ)

ผู้ซื้อ:

• ค่าธรรมเนียมโอน 1% (กรณีหารกับผู้ขาย)

---

ตัวอย่างการคำนวณภาษีขายคอนโด

สมมุติราคาขาย 3,500,000 บาท ราคาประเมินทุนทรัพย์อยู่ที่ 3,000,000 บาท และถือครองคอนโดมาไม่ถึง 5 ปี

• ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% ของ 3,500,000 = 115,500 บาท

• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: คำนวณตามอัตราก้าวหน้า (ขึ้นอยู่กับจำนวนปีที่ถือครองและราคาประเมินทุนทรัพย์)

• ค่าธรรมเนียมโอน: 2% ของ 3,000,000 = 60,000 บาท (หารกับผู้ซื้อ = จ่ายคนละ 30,000 บาท)

---

เทคนิคการวางแผนภาษีก่อนขายคอนโด

• ถือครองให้นานกว่า 5 ปี: หากต้องการหลีกเลี่ยงภาษีธุรกิจเฉพาะ

• ทำทะเบียนบ้านไว้ที่คอนโดอย่างน้อย 1 ปี: เพื่อเข้าเงื่อนไขยกเว้นบางกรณี

• ปรึกษานักวางแผนภาษีหรือใช้บริการแพลตฟอร์มมืออาชีพ: เช่น www.connex.in.th ที่มีบริการให้คำปรึกษาเรื่องภาษีและประเมินต้นทุนอย่างแม่นยำ

---

ทำไมต้องเลือก CONNEX PROPERTY หากคุณอยากขายคอนโดในกรุงเทพฯ

• มีทีมงานผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ และภาษี: ช่วยประเมินค่าใช้จ่ายก่อนขายจริง

• ให้คำปรึกษาและเตรียมเอกสารด้านภาษีครบจบในที่เดียว

• การตลาดเข้มข้น: ทำให้ขายได้ไวในราคาดี

---

สิ่งที่เจ้าของคอนโดหลายคนเข้าใจผิดเกี่ยวกับภาษีขายคอนโด

• คิดว่าอยู่ครบ 5 ปีทุกกรณีจะยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ: ต้องอยู่เองและมีชื่อในทะเบียนบ้าน

• เข้าใจว่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย = 1% เสมอ: ความจริงใช้ "อัตราก้าวหน้า"

• ลืมวางแผนภาษีก่อนขาย: ทำให้เสียเงินเพิ่มหลายหมื่น

• เชื่อว่าภาษีทั้งหมดเป็นหน้าที่ผู้ซื้อ: จริงๆ แล้วผู้ขายต้องรับผิดชอบส่วนใหญ่

---

FAQ – คำถามยอดฮิตเกี่ยวกับภาษีขายคอนโด

Q1: ถ้าขายคอนโดขาดทุน ยังต้องเสียภาษีไหม?

ตอบ: ใช่ เพราะใช้ราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า ไม่เกี่ยวกับต้นทุนที่ซื้อมา

Q2: ถ้ากู้ซื้อคอนโดไว้ แล้วยังผ่อนไม่หมด ขายได้ไหม?

ตอบ: ได้ แต่ต้องปิดหนี้กับธนาคารก่อนโอน

Q3: จะรู้ได้ไงว่า ราคาประเมินที่ดินอยู่ที่เท่าไหร่?

ตอบ: เช็กได้ที่กรมธนารักษ์ หรือใช้บริการจาก CONNEX PROPERTY

Q4: ขายคอนโดให้ญาติ ต้องเสียภาษีไหม?

ตอบ: ต้องเสียเหมือนการขายปกติ เว้นแต่เป็นการให้โดยเสน่หา

---

Checklist เตรียมตัวก่อนขายคอนโด พร้อมเรื่องภาษี

• ตรวจสอบราคาประเมินคอนโดล่าสุด (กรมธนารักษ์)

• เช็กปีที่โอนกรรมสิทธิ์ ถือครองเกิน 5 ปีหรือยัง?

• มีชื่อในทะเบียนบ้านหรือไม่?

• ประเมินต้นทุนภาษีที่ต้องจ่าย (ใช้เครื่องมือจาก CONNEX PROPERTY)

• เตรียมเอกสาร: สำเนาโฉนด, หนังสือสัญญา, ทะเบียนบ้าน

• นัดธนาคารปลดจำนอง (ถ้ามี)