สัญญาเช่าคอนโดมีกี่แบบ? เลือกให้ถูกก่อนโดนล็อกยาว!
เช่าคอนโดอย่างไรให้ไม่เจ็บตัว? เริ่มต้นจากการ “เข้าใจสัญญาเช่า” อย่างลึกซึ้ง
การเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ ไม่ใช่แค่เรื่องของการจ่ายค่าเช่ารายเดือนแล้วจบ เพราะ “สัญญาเช่า” ที่คุณเซ็นนั้นเปรียบเสมือนเข็มทิศที่จะกำหนดทุกย่างก้าวของคุณในการใช้ชีวิตอยู่ในที่พักใหม่ ตั้งแต่ระยะเวลาเช่า เงื่อนไขในการย้ายออก การปรับขึ้นค่าเช่า ไปจนถึงการคืนเงินประกัน
ถ้าคุณกำลังมองหาคอนโดให้เช่าในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพใกล้รถไฟฟ้า เช่น สุขุมวิท อโศก สาทร หรือลาดพร้าว บทความนี้จะช่วยให้คุณรู้เท่าทันก่อนตัดสินใจเช่าจริง พร้อมเทคนิคเลือกสัญญาที่เหมาะกับไลฟ์สไตล์ของคุณ
ทำเลมีผลต่อคุณภาพชีวิตและเงื่อนไขสัญญา
การเลือกทำเลคอนโดสำหรับการเช่าในกรุงเทพฯ ควรพิจารณาทั้งเรื่องความสะดวกในการเดินทาง คุณภาพชีวิตโดยรอบ และระดับราคาให้เหมาะสมกับงบประมาณและไลฟ์สไตล์ โดย 4 ทำเลเด่นข้างต้นสามารถตอบโจทย์กลุ่มผู้เช่าที่มีความต้องการแตกต่างกัน ทั้งในเรื่องของไลฟ์สไตล์ ความเป็นส่วนตัว และโอกาสในการลงทุนในอนาคต
หากคุณเป็นนักลงทุนด้านอสังหาฯ หรือกำลังมองหาทำเลปล่อยเช่าที่คุ้มค่า การวิเคราะห์เชิงลึกในแต่ละย่านถือเป็นเครื่องมือสำคัญที่จะช่วยให้ตัดสินใจได้อย่างแม่นยำมากขึ้น
ประเภทของสัญญาเช่าคอนโด: รู้ไว้ก่อนเซ็น!
1. สัญญาเช่าระยะสั้น (Short-term Lease)
-
ระยะเวลา: 1–6 เดือน
-
เหมาะกับ: นักศึกษา นักท่องเที่ยว พนักงานชั่วคราว หรือคนที่อยู่ระยะสั้น
-
ข้อดี: ยืดหยุ่น ย้ายออกง่าย เหมาะกับคนที่ยังไม่แน่ใจว่าจะอยู่ที่ไหนนาน
-
ข้อเสีย: ค่าเช่ามักสูงกว่าสัญญาระยะยาว อาจไม่มีการตกแต่งครบครัน
ตัวอย่าง: คอนโดใกล้ BTS อารีย์ ห้อง Studio 26 ตร.ม. ค่าเช่าระยะสั้นเริ่มที่ 18,000–22,000 บาท/เดือน
2. สัญญาเช่าระยะยาว (Long-term Lease)
-
ระยะเวลา: 12 เดือนขึ้นไป (บางโครงการอาจเริ่มที่ 6 เดือน)
-
เหมาะกับ: คนทำงาน ครอบครัว หรือชาวต่างชาติที่วางแผนอยู่นาน
-
ข้อดี: ค่าเช่ารายเดือนถูกลง เจ้าของมักเสนอราคาพิเศษ และมักได้สิทธิประโยชน์เพิ่มเติม เช่น ฟรีค่าส่วนกลาง
-
ข้อเสีย: ยกเลิกก่อนกำหนดมักมีค่าปรับ หรืออาจถูกริบเงินประกัน
ตัวอย่าง: Life Sukhumvit 48 ขนาด 35 ตร.ม. ค่าเช่า 12,000–15,000 บาท/เดือน สำหรับสัญญา 1 ปี
3. สัญญาเช่ารายวัน/รายสัปดาห์ (Daily/Weekly)
-
ระยะเวลา: รายวัน หรือรายสัปดาห์
-
เหมาะกับ: นักท่องเที่ยว หรือผู้ที่มาพักชั่วคราวเป็นวันๆ
-
ข้อควรระวัง: หากเจ้าของไม่มีใบอนุญาตโรงแรม อาจผิดกฎหมายตาม พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547
หมายเหตุ: คอนโดส่วนใหญ่มักไม่อนุญาตให้เช่ารายวัน หากฝ่าฝืนอาจถูกดำเนินคดีทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่า
ข้อมูลสำหรับนักลงทุน: กฎหมายเกี่ยวกับสัญญาเช่า และสิทธิผู้เช่า
พ.ร.บ.ควบคุมการเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2561
กฎหมายฉบับนี้ออกมาเพื่อคุ้มครองผู้เช่า โดยเฉพาะกรณีที่ผู้ให้เช่าเป็น “ผู้ประกอบการ” ที่ให้เช่าห้องพักมากกว่า 5 ห้องขึ้นไป โดยมีใจความสำคัญคือ:
-
ห้ามผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าน้ำ ค่าไฟ ในอัตราที่สูงกว่าราคาจริง
-
การเรียกเก็บเงินประกันต้องไม่เกินค่าเช่า 1 เดือน + ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน
-
ต้องมี “สำเนาสัญญาเช่า” เป็นลายลักษณ์อักษรให้ผู้เช่าเก็บไว้
-
การยกเลิกสัญญาจากฝั่งผู้เช่า ต้องแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน และหากไม่ทำความเสียหาย มีสิทธิได้เงินประกันคืนเต็มจำนวน
ความแตกต่างระหว่างผู้ให้เช่าแบบบุคคลทั่วไป vs. ผู้ประกอบการ
ผู้ประกอบการจะอยู่ภายใต้ข้อบังคับของ พ.ร.บ.เช่าที่อยู่อาศัย โดยมีการควบคุมในเรื่องอัตราค่าบริการที่โปร่งใสและมีความเป็นธรรม ในขณะที่บุคคลทั่วไปอาจมีข้อตกลงที่ยืดหยุ่นกว่า แต่ก็ต้องระวังในเรื่องความโปร่งใสของสัญญา
ข้อควรระวังในการเจอสัญญาที่ไม่เป็นธรรม
-
เรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าหลายเดือนเกินกว่า 2 เดือน
-
บังคับให้จ่ายค่าปรับเกินความจำเป็น เช่น ย้ายออกก่อนต้องเสียเงิน 3 เดือน
-
ไม่มีสำเนาสัญญาให้เก็บ
-
ไม่มีรายละเอียดเรื่องค่าส่วนกลาง และความรับผิดชอบที่ชัดเจน
ค่าน้ำ: คิดยังไง?
โดยทั่วไปจะมี 2 แบบหลัก:
-
แบบเหมารายห้องหรือรายคน: เช่น 100–200 บาท/เดือน
-
เหมาะกับห้องที่ไม่มีมิเตอร์น้ำแยก
-
-
แบบคิดตามหน่วย: เช่น 18–25 บาท/หน่วย
-
ราคาจริงจากการประปาอยู่ที่ 8–14 บาท/หน่วย
-
ส่วนต่างเกิดจากค่าบำรุงระบบน้ำ และต้นทุนเจ้าของ
-
ค่าไฟ: คิดยังไง?
-
คิดตามหน่วย (kWh): ปกติจะอยู่ที่ 7–10 บาท/หน่วย
-
ราคาจริงจากการไฟฟ้าประมาณ 4 บาท/หน่วย
-
เจ้าของอาคารอาจบวกค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุง หรือเดินสายไฟ
-
-
ข้อกฎหมาย: ห้ามเก็บเกินราคาจริงมากนัก มิฉะนั้นอาจผิด พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค
ตัวอย่างการคำนวณค่าน้ำไฟ
-
ใช้น้ำ 5 หน่วย x 20 บาท = 100 บาท
-
ใช้ไฟ 100 หน่วย x 8 บาท = 800 บาท
-
รวมค่าน้ำไฟ: 900 บาท
-
อาจมีค่าบริการส่วนกลาง: 200–500 บาท/เดือน
สรุป Tips สำหรับเจ้าของหรือผู้เช่า
-
เจ้าของ: ควรแจ้งอัตราค่าน้ำไฟอย่างโปร่งใสตั้งแต่ตอนทำสัญญา
-
ผู้เช่า: ตรวจสอบอัตราค่าน้ำไฟก่อนเซ็นสัญญา และเปรียบเทียบกับโครงการอื่นในพื้นที่เดียวกัน
ทำเลคอนโดให้เช่ายอดนิยมในกรุงเทพฯ พร้อมบทวิเคราะห์สำหรับนักลงทุนอสังหาฯ
“ทำเล” คือหัวใจของการอยู่อาศัยในเมืองใหญ่ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ที่การเดินทาง การเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวก และบรรยากาศรอบข้าง ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้เช่าคอนโดใช้ในการตัดสินใจ บทความนี้ได้รวบรวม 4 ทำเลเด่นที่ได้รับความนิยมจากผู้เช่าคอนโดในกรุงเทพฯ พร้อมบทวิเคราะห์เชิงลึก จุดแข็ง ข้อควรระวัง และคำแนะนำในการเลือกโครงการที่เหมาะสมกับไลฟ์สไตล์และงบประมาณ
1. สุขุมวิท : ศูนย์กลางไลฟ์สไตล์และการเดินทางของกรุงเทพฯ
จุดเด่นของทำเล
สุขุมวิทเป็นหนึ่งในย่านที่มีความหลากหลายที่สุดในกรุงเทพฯ ทั้งด้านไลฟ์สไตล์ การเดินทาง และกลุ่มผู้พักอาศัย มีห้างสรรพสินค้าระดับไฮเอนด์ เช่น EmQuartier, Emporium และ Terminal 21 รวมถึงร้านอาหาร คาเฟ่ และสถานบันเทิงที่ตอบโจทย์ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ การเดินทางสะดวกด้วย BTS สายสุขุมวิท และ MRT สายสีน้ำเงิน
ราคาเช่าโดยประมาณ:
- Studio: 12,000–18,000 บาท/เดือน
- 1 ห้องนอน: 18,000–30,000 บาท/เดือน
โครงการแนะนำ:
- The Base Sukhumvit 77
- Rhythm Sukhumvit 36–38
บทวิเคราะห์สำหรับนักลงทุนอสังหาฯ:
เป็นทำเลที่มีความต้องการเช่าสูง เนื่องจากใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เหมาะกับกลุ่มคนทำงานสายไลฟ์สไตล์และนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนจากค่าเช่าที่ดี อย่างไรก็ตาม ค่าครองชีพในย่านนี้ค่อนข้างสูง และการจราจรในช่วงเร่งด่วนอาจติดขัดมาก
คำแนะนำ:
โครงการที่อยู่ในซอย เช่น ถนนสุขุมวิท 71 หรือ 77 จะมีราคาเช่าที่คุ้มค่ากว่า แต่ยังคงสามารถเข้าถึงสถานี BTS ได้ภายในไม่กี่นาที
2. อโศก : จุดตัดของระบบคมนาคมและศูนย์กลางธุรกิจ
จุดเด่นของทำเล
อโศกถือเป็นจุดศูนย์กลางการเดินทางของกรุงเทพฯ เชื่อมต่อ BTS สถานีอโศก และ MRT สถานีสุขุมวิทอย่างลงตัว อีกทั้งยังใกล้ศูนย์กลางธุรกิจ อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ และสถานศึกษา เช่น มหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ (มศว) ย่านนี้ยังเป็นที่นิยมในกลุ่มคนทำงานชาวต่างชาติ
ราคาเช่าโดยประมาณ:
- Studio: 15,000–20,000 บาท/เดือน
- 1 ห้องนอน: 22,000–35,000 บาท/เดือน
โครงการแนะนำ:
- Ashton Asoke
- Edge Sukhumvit 23
บทวิเคราะห์สำหรับนักลงทุนอสังหาฯ:
อโศกเป็นย่านที่มีความครบถ้วนทั้งด้านการเดินทางและสิ่งอำนวยความสะดวก แต่มีข้อจำกัดด้านความแออัดและระดับเสียงจากการจราจร โดยเฉพาะในช่วงเวลาเร่งด่วน การพัฒนาโครงการคอนโดใหม่ในย่านนี้ค่อนข้างจำกัด ทำให้ราคายังคงสูงอย่างต่อเนื่อง
คำแนะนำ:
พิจารณาโครงการที่อยู่ในแนวอโศก-เพชรบุรี หรืออโศก-ดินแดง ซึ่งยังคงสะดวกในการเดินทาง แต่มีราคาที่เข้าถึงง่ายกว่า
3. สาทร : ย่านธุรกิจระดับบน ใกล้แม่น้ำและสถานทูต
จุดเด่นของทำเล
สาทรเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมจากกลุ่มนักธุรกิจ ผู้บริหาร และชาวต่างชาติที่ทำงานในบริษัทข้ามชาติหรือสถานทูต เป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ เช่น Empire Tower และ Sathorn Square รวมถึงใกล้ BTS สถานีช่องนนทรี
ราคาเช่าโดยประมาณ:
- Studio: 17,000–25,000 บาท/เดือน
- 1 ห้องนอน: 25,000–40,000 บาท/เดือน
โครงการแนะนำ:
- The Met Sathorn
- Supalai Elite Sathorn
บทวิเคราะห์สำหรับนักลงทุนอสังหาฯ:
จุดแข็งของสาทรคือคุณภาพชีวิตสูง สงบ และมีสิ่งอำนวยความสะดวกในระดับพรีเมียม เหมาะกับผู้อยู่อาศัยที่ต้องการความเป็นส่วนตัวและใกล้ที่ทำงานในย่านธุรกิจ อย่างไรก็ตาม ราคาทั้งค่าเช่าและค่าครองชีพในย่านนี้อยู่ในระดับสูง
คำแนะนำ:
หากต้องการบรรยากาศที่ใกล้เคียงแต่ราคาย่อมเยากว่า อาจพิจารณาย่านเจริญกรุงหรือบางรัก ซึ่งยังอยู่ไม่ไกลจากแหล่งงาน และมีทางเลือกด้านคอนโดที่หลากหลายมากขึ้น
4. จตุจักร - ลาดพร้าว : ทำเลที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่
จุดเด่นของทำเล
ย่านนี้มีทั้งสวนสาธารณะขนาดใหญ่ เช่น สวนจตุจักร ใกล้ตลาดนัดจตุจักร และศูนย์กลางการเดินทางที่สำคัญ เช่น BTS หมอชิต และ MRT ลาดพร้าว อีกทั้งยังมีคอนโดใหม่ๆ จำนวนมากที่ออกแบบมาเพื่อกลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกในราคาจับต้องได้
ราคาเช่าโดยประมาณ:
- Studio: 9,000–12,000 บาท/เดือน
- 1 ห้องนอน: 13,000–18,000 บาท/เดือน
โครงการแนะนำ:
- Ideo Ladprao 5
- The Line Jatujak-Mochit
บทวิเคราะห์สำหรับนักลงทุนอสังหาฯ:
ทำเลนี้เหมาะกับคนเริ่มต้นทำงานหรือผู้ที่ต้องการความคุ้มค่าในการใช้ชีวิตในเมืองใหญ่ มีตัวเลือกโครงการหลากหลาย และสภาพแวดล้อมโดยรอบค่อนข้างเป็นมิตรต่อผู้อยู่อาศัย แต่การจราจรช่วงเช้า-เย็นมักติดขัดบริเวณแยกลาดพร้าว
คำแนะนำ:
ควรเลือกโครงการที่อยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 5–10 นาที เพื่อหลีกเลี่ยงการเดินทางที่ยุ่งยากในชั่วโมงเร่งด่วน
เทรนด์คอนโดให้เช่าที่น่าจับตา
คอนโดใกล้รถไฟฟ้าสายสีใหม่ = ดาวรุ่ง!
สายสีเหลือง (ลาดพร้าว – สำโรง), สายสีชมพู (แคราย – มีนบุรี) และสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม – มีนบุรี) คือโอกาสทองของผู้เช่า เพราะโครงการที่อยู่รอบๆ สถานีเหล่านี้มักมีราคายังไม่พุ่งมาก และกำลังจะกลายเป็นทำเลทองในอีกไม่กี่ปี
Co-living & Hybrid Living มาแรง
ไม่ใช่แค่ที่อยู่ แต่คือ “พื้นที่ใช้ชีวิตร่วมกัน” เทรนด์นี้เหมาะกับวัยทำงานรุ่นใหม่ที่ต้องการสังคมแต่ก็ยังอยากมีมุมส่วนตัว
Demand จากชาวต่างชาติกลับมา
โดยเฉพาะย่านสุขุมวิท อโศก และสาทร กลุ่ม Expat จากจีน ญี่ปุ่น เกาหลี และยุโรปเริ่มกลับมาเช่าระยะยาวอีกครั้ง หลังโควิดคลี่คลาย
เคล็ดลับตรวจสอบห้องเช่าก่อนเซ็นสัญญาเช่าคอนโด
- ตรวจสอบสภาพห้อง อย่างละเอียด: ถ่ายรูปทุกมุมเก็บไว้เป็นหลักฐาน ทั้งเฟอร์นิเจอร์ ผนัง พื้น และเครื่องใช้ไฟฟ้า
- สอบถามเรื่องประวัติห้อง: เคยมีปัญหาอะไรมาก่อนหรือไม่ เช่น น้ำรั่ว ผนังร้าว เพื่อนบ้านเสียงดัง
- ขออ่านกฎของนิติบุคคลคอนโด: เช่น นโยบายเกี่ยวกับสัตว์เลี้ยง การใช้พื้นที่ส่วนกลาง หรือเวลาเปิด-ปิดของฟิตเนส/สระว่ายน้ำ
- ตรวจสอบระบบรักษาความปลอดภัย: มีคีย์การ์ด กล้องวงจรปิด หรือรปภ. ตลอด 24 ชม.หรือไม่
เทคนิคเช่าคอนโดให้ได้ราคาถูกลง 20% แม้ทำเลดีติด BTS
💡 เคล็ดลับที่นักเช่ามือโปรใช้กัน:
-
เลือกเช่าช่วงปลายเดือนหรือปลายไตรมาส
เจ้าของห้องหลายคนอยากปล่อยเช่าเพื่อปิดงบ — ต่อรองได้ง่ายกว่า! -
เสนอเช่าระยะยาวพร้อมจ่ายล่วงหน้า
เสนอจ่ายล่วงหน้า 3–6 เดือน มักได้ส่วนลดเพิ่ม 10–20% -
เช่าโดยตรงกับเจ้าของห้อง
ลดค่านายหน้า และมีโอกาสเจอเจ้าของใจดีพร้อมลดราคาสำหรับผู้เช่าระยะยาว -
ใช้แพลตฟอร์มเปรียบเทียบราคา
เว็บไซต์อย่าง www.connex.in.th ช่วยให้เห็นราคาจริงและดีลที่คุ้มค่าที่สุดในแต่ละทำเล
สรุป: เลือกทำเลที่ใช่ คุ้มกว่าในระยะยาว
การเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ ไม่ใช่แค่หาห้องที่ถูกใจ แต่ต้องเลือก “ทำเล” ที่เข้ากับชีวิตคุณ เพราะมันคือปัจจัยที่ส่งผลต่อทั้งเวลาทำงาน สุขภาพกาย-ใจ และค่าใช้จ่ายในแต่ละวัน
อย่าลืมว่า คอนโดไม่ใช่แค่ที่นอน...แต่คือไลฟ์สไตล์ที่คุณเลือก